PITANJE:
Pod kojim je uvjetima moguće u stanu u zgradi , balkon koji gleda na ulicu pretvoriti u zimski vrt ili lođu?

ODGOVOR:
Svaki vlasnik stana kao posebnog dijela nekretnine koja je samostalna uporabna cjelina (etažni vlasnik) ujedno je i suvlasnik cijele nekretnine u određenom suvlasničkom omjeru. To znači da osim prava vlasništva na posebnom dijelu nekretnine koji ima samostalnu pravnu sudbinu, ima i prava i obveze na cijeloj nekretnini , a odnose se na pripadajuće zajedničko zemljište te i zajedničke djelove i uređaje zgrade. Zakon o vlasništvu i drugom stvarnim pravima (ZV) propisuje da svaki suvlasnik ima pravo sudjelovati u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu zajedno sa ostalim suvlasnicima. To znači da svaki suvlasnik (etažni valsnik) ima pravo upravljati cijelom nekretninom zajedno sa ostalim suvlasnicima pa stoga zakon razlikuje poslove redovite uprave i izvanredne poslove. ZV ne određuje taksativno niti primjerice koji su to poslovi redovite uprave, već za iste navodi da se tiču redovitog upravljanja stvarju o kojem se odlučuje većinom glasova, s time da se glasovi računaju po suvlasničkim omjerima a ne po broju suvlasnika. Međutim  ZV  propisuje da su izvardeni poslovi oni  koji premašuju poslove redovitog upravljanja te ih navodi primjerice (promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja , nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari,davanje cijele stvari u zakup ili najam dulji od godine dana , osnivanje hipoteke na cijeloj stvari i sl.) s time da se u slučaju sumnje o prirodi poslova smatra da se radi o izvanrednim poslovima. Za poduzimanje izvanrednih poslova potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Ovo je sažeti zakonski okvir iz kojeg proizlazi i odgovor na Vaše pitanje. Dakle , za zatvaranje balkona i prenamjene  u zimski vrt ili u lođu potrebna je suglasnost svih suvlasnika jer se radi o poslovima izvanredne uprave. Naime,  takav  građevinski zahvat predstavlja zadiranje u zajedničke djelove zgrade (fasada) te promjenu oblika i vanjskog izgleda zgrade. To su radovi koji se mogu podvesti pod  izvanredne poslove pa  stoga zahtjevaju suglasnost svih suvlasnika. Takovim zatvaranjem balkona  mijenjaju se i gabariti zgrade koji ulaze u izračun koeficijenta dopuštene izgrađenosti na parceli pa  je za takav zahvat potrebno ishoditi dozvolu za gradnju od nadležnog tijela graditeljstva.

Ovdje možete postaviti pitanje pravniku