Zajednička gradnja
Autor : Predrag Ilić - dipl. iur.
PITANJE:
Poštovani, molim Vas odgovor na sljedeće: podliježe li uknjižba prava vlasništva ikakvom porezu (suvlasnički imovinsko-pravni odnosi između šestero braće i sestara koji su zajednički gradili stambenu zgradu koja predstavlja dvojni stambeni objekt te bi Ugovorom trebalo konstatirati postojeće stanje te dopustiti uknjižbu prava vlasništva jedni drugima u skladu s postojećim stanjem)? Zemlja na kojoj je kuća sagrađena Darovnim ugovorom pripala je svoj braći i sestrama, svakome u 1/6 dijela. Jedna od sestara nije bila uključena u Zahtjev za dodjelu zemljišta u svrhu izgradnje obiteljske stambene zgrade, pa slijedom toga nije navedena niti u Građevnoj dozvoli kao investitor (ostala braća jesu), nema je u Dozvoli za uporabu (iako je u zahtjevu za dodjelu iste navedena) niti se trenutno vodi kao suvlasnik u zemljišnim knjigama u koje je zgrada upisana. Postoji dokumentacija da je i ona sudjelovala u zajedničkoj gradnji (zahtjevi za kredite i sl.) te je međusobnim dogovorom te sudskom nagodbom između braće i sestara utvrđeno da je svih šestero zajedno gradilo kuću kao i etažno vlasništvo stanova, garaža, spremišta. Dakle, to što jedan od stvarnih suvlasnika nije naveden u svim papirima čini mi se kao dio problema. Drugi dio problema je u tome što je zgrada kao dvojni stambeni objekt napravljena na dvije gruntovne parcele (uredno uknjižene na troje (svaki po 1/3 dijela) odnosno dvoje (svaki u 1/2 dijela) braće i sestara). Suvlasnici tj. braća i sestre su prema svome nahođenju ušli u posjed parcela ne respektirajući što je kome dodijeljeno pa tako stanovi u kojima žive nisu na gruntovnoj čestici koja im dodijeljena već na susjednoj koja glasi na brata ili sestru i obrnuto. Gradskom uredu za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada, Sektoru za pravne poslove, Odjelu za pravne poslove upućen je zahtjev za ispravkom odnosno evidentiranjem stvarnog stanja. U njihovom odgovoru stoji da nije bilo pogrešaka u postupanju tada nadležnog tijela (što je činjenica, jer su cijelu zbrku napravili braća i sestre time što nisu u stanu odnosno dijelu kuće koji je na zemlji koja im pripada). Prijedlog Gradskog ureda je da međusobne imovinskp-pravne odnose suvlasnici riješe sporazumno, odnosno sklapajući Ugovor kojim će konstatirati postojeće stanje te dopustiti uknjižbu prava vlasništva jedni drugima u skladu s tim postojećim stanjem. Prijedlog je svim suvlasnicima (svih šestero braće i sestara) prihvatljiv pa me zanima na koji bi način trebalo oformirati predloženi Ugovor i kome ga uputiti? iako je evidentno da nije bilo kupovine niti prodaje bilo zemljišta bilo kuće odnosno stanova podignutih na istom (za što postoje dokazi u vidu brojnih dokumenata 40-tak godina unazad od kada se kuća počela graditi), predviđa li zakon u ovoj situaciji plaćanje određenog poreza kako bi se stanje u knjigama uskladilo sa stvarnim stanjem? Napominjem da između braće i sestara NEMA sukoba niti nejasnoća oko podjele imovine te su svi spremni poduzeti korake kako bi se njihovo stvarno vlasništvo legaliziralo odnosno evidentiralo. Unaprijed zahvaljujem na odgovoru.
ODGOVOR:
ZAJEDNIČKA GRADNJA
Bitno je da su svih šestoro upisani kao suvlasnici na zemljištu za koje navodite da su stekli pravo vlasništva darovnim ugovorom. I šesta sestra koja nije navdena u građevinskoj dozvoli morala je dati suglasnost za gradnju na njezinom zemljištu. Dakle, međuvlasničkim ugovorom zaključenim na temelju etažnog elaborata, potvrđenog od strane tijela nadležnog za graditeljstvo suvlasnici će podijeliti nekretninu na posebne djelove. Ukoliko postoji razlika između suvlasničkog dijela na zemljištu i suvlasničkog dijela na novonastalajoj zgradi i zemljištu , tada nastaje obveza plaćanja poreza na promet nekretnina i to se odnosi samo na zemljište, jer su suvlasnici zemljišta sami financirali gradnju i na taj način postali tzv. orginarni stjecatelji prava vlasništva. Dakle , Vaša sestra koja je upisana kao suvlasnik zemljišta a nije navedena kao investitor u građevinskoj dozvoli, kao suvlasnik zemljišta koji je sudjelovao u izgradnji objekta ne podliježe porezu na promet nekretnine osim ako postoji razlika u suvlasničkom omjeru na zemljištu prije gradnje i suvlasničkom omjeru na novnastaloj nekretnini sa zemljištem nakon gradnje. U tom slučaju predmet razreza poreza je samo zemljište.
Izgradnja zgrade na dvije parcele nije dozvoljena, već se pri dobivanju dozvole za gradnju mora provesti tzv. parcelacija, što znači da se mora formirati novonastala građevinska parcela. To je postupak koji se provodi preko nadležnog katastarskog ureda u kojem postupku ovlašteni geodet izvrši potrebna premjeravanja zemljišta te sačini elaborat sa prijavnim listom radi upisa u katastar i zemljišne knjige. U tome prijavnom listu mora biti navedeno staro stanje te novo stanje nastalo parcelacijom, a suvlasnici upisani u zemljišne knjige na temelju takove podjele moraju zaključiti međusobni ugovor kojim dopuštaju formiranje novonastale parcele.
Prema tome ono što morate učiniti, redoslijedom koji navodim, jest slijedeće:
1. provesti parcelaciju radi formiranja jedne građevinske čestice na kojoj se nalazi novosagrađena zgrada (bez toga niste mogli dobiti građevinsku dozvolu), što znači izradu geodteskog elaborata i prijavnog lista te potvrdu i provedbu od strane katastra
2. zaključiti ugovor između svih zemljišno-knjižnih suvlasnika obaju parcela kojim se dopušta formiranje novonastale građevinske parcele koji ugovor se predaje u katastar u postupku parcelacije
3. Zahtjevati upis novosagrađenog objekta u katastarski operat , a na temelju građevinske i uporabne dozvole, za što se također izrađuje prijavni list.
4. katastar po službenoj dužnosti dostavlja gruntovnici prijavne listove za parcelaciju i za upis objekta
5. Jedan suvlasnik može podnijeti prijedlog za provedbu prijavnih listova za provdbu parcelacije i upis objekta u zemljišne knjige uz koji prijedlog mora priložiti međusobni ugovor suvlasnika
6. izraditi po ovlaštenom ing.arahitekture ili građevine etažni elaborat koji mora potvrditi nadležno tijelo za graditeljstvo
7. zaključiti međusobni ugovor kojim se određuje koji posebni dio kojem suvlasniku pripada
8. jedan suvlasnik može podnijeti prijedlog za upis posebnih djelova nekretnine u zemljišne knjige na ime svakog suvlasnika kao samovlasnika posebnog dijela
Ugovor kojim suvlasnici prihvaćaju parcelaciju kao i ugovor o vlasništvu na posebnim djelovima nekretnine, zajedno sa građevinskom dozvolom (i sudskom nagodbom koju spominjete kao dokaz zajedničke gradnje) treba predati poreznoj upravi kako bi ona ocijenila postoji li razlika u stjecanju suvlasničkih omjera na zemljištu , te shodno toj ocjeni utvrdi eventualno postojanje obveze za plaćanje poreza na promet nekretnina.
Ovdje možete postaviti pitanje pravniku
MOLIMO VAS DA PRIJE POSTAVLJANJA PITANJA POTRAŽITE MOGUĆI ODGOVOR U NAŠOJ BAZI VEĆ POSTAVLJENIH PITANJA I ODGOVORA